De fiscale voordelen beleggingspand in box 3 of box 1
In dit artikel gaan we in op het vraagstuk; “Moet ik mijn beleggingspand in box 1 of box 3 aanhouden?”. Hier komen verschillende aspecten bij kijken, maar de belangrijkste overweging die u waarschijnlijk gaat maken is in welke box het belastingtechnisch het voordeligst is. Fiscaal gezien kan een beleggingspand namelijk in zowel box 3 als box 1 vallen. Ervan uitgaande dat u met uw investering in het beleggingspand rendement wilt nastreven is het in veel gevallen logisch om er voor te zorgen dat uw beleggingspand in box 3 belast wordt. Kort gezegd zorgt dit ervoor dat u waarschijnlijk minder belasting betaalt. Hieronder volgt een uitgebreidere uitleg en de manier waarop wij tot deze conclusie zijn gekomen. Met een paar voorbeeldberekeningen schetsen we een helder beeld en bovendien kunt u dan voor uzelf ook de rekensom maken. Mocht u echter nog advies nodig hebben, staan we altijd voor u klaar.
Wanneer belandt mijn beleggingspand in box 3?
In eerste instantie valt een beleggingspand altijd in box 3, sparen en beleggen. Box 3 is de box die gebruikt wordt om vermogen te belasten. U heeft hoogstwaarschijnlijk wat vermogen in het pand zitten en vermogen wordt nu eenmaal belast in box 3. De financiering valt echter ook in box 3. Dit betekent dat een beleggershypotheek of andere vorm van lening voor het beleggingspand ook in box 3 terecht komt. Uiteindelijk bent u dus belastbaar in box 3 voor de waarde van de woning – meestal de WOZ waarde – minus het deel negatieve vermogen op de woning, in de praktijk meestal een (vastgoed)hypotheek. In box 3: Sparen en Beleggen wordt gerekend met een fictief rendement, oplopend van 0,03% tot 5,69% in 2021. Jaarlijks worden deze percentages aangepast gebaseerd op een gemiddeld landelijk rendement. Het rendement waar de overheid vanuit gaat dat u het met uw vermogen heeft gehaald wordt vervolgens belast met een tarief van 31% in 2021.
Wanneer belandt mijn beleggingspand in box 1?
Het bovenstaande is van toepassing bij een relatief passieve houding van de belastingplichtige. In de volksmond zou men zeggen: “als beleggen in pandjes niet je werk is, valt de belasting in box 3”. Als het tegenovergestelde waar is valt uw beleggingspand in box 1. Oftewel, als u veel tijd en moeite steekt in uw beleggingspand, ook wel actieve exploitatie genoemd, valt uw beleggingspand niet in box 3 maar in box 1. Actieve exploitatie betekent hierin dat er sprake is van “meer dan redelijkerwijs te verwachten van vermogensbeheer”. Denk bijvoorbeeld aan alle administratie zelf doen, zelf actief huurders zoeken, zelf het volledige pand verbouwen etc. Tussen box 1 en box 3 zit echter een grijs gebied wat er voor zorgt dat de rechter er soms aan te pas moet komen om te bepalen of uw beleggingspand in box 1 of box 3 valt. Mocht besloten worden dat uw belasting in box 1 plaatsvindt dan wordt de rekensom anders dan in box 3. Box 1 is immers de box waarin onder andere arbeid wordt belast. Afhankelijk van keuzes die u zelf kunt maken, wordt er dan belast in de zin van “resultaat uit overige werkzaamheden” of in de zin van “winst uit onderneming”. De belasting voor iemand die de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt varieert dan tussen de 37,10% en 49,50% in 2021 over het daadwerkelijke rendement dat met het beleggingspand is behaald.
Berekeningen box 3 en box 1
Voor de voorbeeld berekeningen van box 3 en box 1 gaan we uit van een redelijk eenvoudige situatie. Deze situatie is als volgt: een persoon die de AOW-leeftijd nog niet heeft bereikt heeft een beleggingspand van €250.000 met een hypotheek van €150.000 tegen een rente van 5%. Deze persoon valt verder in box 1 in de hoogste schijf door zijn werkzaamheden als ZZP’er en heeft €100.000 in aandelen zitten, waarvan €50.000 niet belast wordt door het heffingsvrije vermogen. Het beleggingspand wordt verhuurd, en levert een winst van €5000 per jaar na aftrek van kosten à €10000.
Belasting bij beleggingspand in Box 3
Als er geen actieve exploitatie van het beleggingspand plaatsvindt valt het dus in box 3 en wordt het belast als vermogen. Het vermogen waar belasting over verschuldigd is, is gelijk aan €250.000-150.000 = €100.000. Omdat deze persoon ook al €100.000 in aandelen heeft, valt deze persoon volledig in schijf 2 van box 3. Hierin wordt uitgegaan van een fictief rendement van (0.21*0.03%+0.79*5,69%) = 4,5%. 4,5% van €100.000 komt uit op een fictief rendement van €4.500. Hier betaalt deze persoon vervolgens 31% belasting over. Dit komt neer op een verschuldigde belasting van €1.395. Daarmee komt de winst na belastingen op €3.605.
Belasting bij beleggingspand in Box 1
Als deze persoon actief het beleggingspand exploiteert valt deze persoon dus in box 1. Hierin wordt niet het fictieve rendement van €4.500 meegenomen, maar het daadwerkelijke rendement van €5.000. Kosten zijn immers aftrekbaar in box 1. Over deze €5.000 betaalt u 49,5% belasting, wat neerkomt op een belastingdruk van €2.475. Maar zelfs bij belasting in de lagere schijf van 37,1%, komt de belastingdruk nog neer op €1.855. Daarmee komt de winst na belastingen in de hoogste schijf op €2.525. In dit geval is het dus voordeliger om het beleggingspand in box 3 aan te houden in plaats van in box 1.
In veel gevallen zal dit zo zijn. Als u echter een minimale winst maakt of zelfs een verlies, dan kan box 1 interessant zijn. Er wordt dan namelijk niet met een fictief rendement gerekend maar met de daadwerkelijke winst of verlies. Maar over het algemeen kunt u er vanuit gaan dat box 3 de voordeligere van de twee is.
De invloed van waardestijging van uw beleggingspand
In deze voorbeelden gaan we van een redelijk simpel huurrendement uit. U hoopt of rekent als vastgoedbelegger echter misschien ook op een stukje waardestijging van uw beleggingspand. Deze waardestijging zorgt in box 3 voor een iets hoger belastbaar vermogen, waardoor de belastingdruk iets toeneemt. Maar in box 1 wordt dit ook gerekend als winst. Dit zorgt er voor dat box 3 nóg aantrekkelijker wordt.
Hoe blijft u met uw beleggingspand in box 3?
Zoals gelegd belandt u pas in box 3 met uw beleggingspand als u aan actieve exploitatie ervan doet. Bij 1 of 2 beleggingspanden zal hier minder snel sprake van zijn dan bij een grotere portefeuille. Logischerwijs heeft u aan het tweede geval een grotere dagtaak dan aan het eerste geval. Maar het laatste dat u wil is natuurlijk dat de fiscus lastig gaat doen. Om die reden is het slim om er voor te zorgen zo ver mogelijk van het grijze gebied af te zitten. Dit kunt u doen door specifiek niet aan actieve exploitatie te doen. Ga dan dus niet zelf verbouwen of zelf een lekkage repareren. Ga dan ook niet zelf actief op zoek naar huurders en probeert u zich eigenlijk zo passief mogelijk op te stellen en zo veel mogelijk aan een derde partij over te laten. Zo zorgt u er voor dat uw resultaat uit uw beleggingspand als inkomen uit vermogen wordt gezien en niet als inkomen uit werk.
Conclusie: zorg dat uw beleggingspand in box 3 blijft
De conclusie die we hier uit kunnen trekken is dat het in veel gevallen slim is om uw beleggingspand in box 3 aan te houden. U heeft hier dan weliswaar met een fictief rendement te maken, maar veelal valt dit lager uit dan de daadwerkelijk gerealiseerde winst. Bovendien is het belastingpercentage lager in box 3 dan in box 1 en daarmee dus ook de belastingdruk. Zorg er daarom voor dat u niet aan actieve exploitatie doet en probeer zo veel mogelijk van het beheer van uw beleggingspand uit te besteden. Zeker bij groter portefeuilles is er voor de fiscus veel te halen, dus wees hier steeds slimmer in naar mate uw vastgoedportefeuille groeit.
Vakkundig beleggen in vastgoed met HBhousing
HBhousing is 14 jaar actief met het verhuren van woningen aan expats in en rondom Amsterdam. Als verhuurmakelaar bemiddelen wij namens beleggers en particuliere verhuurders. Door onze jarenlange ervaring, beschikken wij over een breed netwerk van expats, multinationals en particulieren die op zoek zijn naar woonruimte in en rondom Amsterdam. Daarom zijn aangeboden woningen via HBhousing gemiddeld binnen 2 weken verhuurd.
Met Verhuurmanagement richten wij ons op het verzorgen en inzichtelijk maken van alle aspecten die bij het verhuren van uw woning komen kijken. Van het online plaatsen van uw woning, tot aan het vervangen van de vaatwasser. Het voordeel hiervan is dat u er zelf geen omkijken naar heeft en alles geheel volgens wet- en regelgeving verloopt. Met als resultaat: het zorgeloos verhuren van uw huis of appartement aan expats. Neem voor een kennismaking contact met ons op
