Door de economische crisis en dalende huizenprijzen overheerst bij banken het beeld dat het verstrekken van een hypotheek veel risico’s met zich meebrengt. Het verlies van werk of het oplopen van de vaste lasten, kan namelijk voor een hypotheekachterstand zorgen. Hierdoor kan de bank, om de financiële schade te beperken, beslissen de hypotheek op te eisen. Door de woning gedwongen te verkopen probeert de bank de lening te incasseren. Na het gedwongen verkopen van een woning blijft er vaak een restschuld over: de woning levert minder dan de afgesloten hypotheek op. Deze restschuld komt altijd op rekening van de koper, de bank probeert deze direct op te eisen. Met als gevolg financiële problemen voor de koper.
Strengere hypotheekregels
Vanwege deze risico’s hebben banken strengere hypotheekregels opgesteld, waardoor het voor starters op de woningmarkt lastiger wordt om een lening te krijgen. Het gevolg hiervan is dat de woningmarkt stagneert: er worden minder woningen verkocht. Zowel starters als doorstromers ondervinden de nadelige gevolgen van de strengere hypotheekregels. Starters kunnen niet kopen en huiseigenaren kampen met een onverkochte woning of dubbele hypotheeklasten.
Waar is de starterslening van afhankelijk
Om de woningmarkt te stimuleren stelt de overheid een starterslening beschikbaar. Met deze lening, die bovenop de hypotheek komt, kunnen gemeenten woningzoekende helpen een eerste woning te kopen. De starterslening wordt in beginsel door de gemeente verstrekt aan starters die een woning kopen die aan bepaalde voorwaarden voldoet. De hoogte van de starterslening is onder andere afhankelijk van het inkomen, de gemeente waarin de woning ligt, de locatie en of het om nieuwbouw of bestaande bouw gaat. Omdat de hoogte van de starterslening per gemeente verschilt, beperken wij ons in dit artikel tot het aanvragen van een starterslening en beschrijven hoe deze verloopt.
Hoe werkt de starterslening
Wie voor het eerst een huis of appartement koopt, kan soms voor een starterslening in aanmerking komen. Met de starterslening hebben kopers meer financiële ruimte om een woning te kopen. De lening stelt starters in staat de hypotheek aan te vullen: de lening komt hier namelijk bovenop. De starterslening kan daarom als een tweede hypotheek gezien worden die door de gemeente en de rijksoverheid gefinancierd wordt. De hoogte van de starterslening verschilt dan ook sterk per gemeente. De gemeente zorgt namelijk zelf voor 50 procent van de financiering.
Maximale rentevast periode
Omdat de starterslening door de overheid gefinancierd wordt, kent het aantrekkelijke voorwaarden. Als eerste heeft de lening een rentevaste periode van 15 jaar. De eerste 3 jaar van de rentevaste periode wordt er geen rente en aflossing betaald. Na deze periode gaat een koper rente en aflossing betalen als de inkomsten gestegen zijn. Is dit niet het geval dan kan er om een hertoetsing worden gevraagd en worden de maandlasten aan de inkomsten aangepast. Als tweede heeft de starterslening dezelfde looptijd als de hypotheek. Dit betekent dat kopers die een starterslening hebben afgesloten tot 30 jaar de tijd hebben om deze af te lossen. Het voordeel van de starterslening is dan ook dat starters, onder gunstige voorwaarden, de aankoopkosten van de woning financieren of zich een duurdere kunnen veroorloven.
Vanwege de gunstige fiscale regeling- en voorwaarden, maken veel starters van deze lening gebruik. Om in aanmerking voor een starterslening te komen moet er aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Naast deze voorwaarden kunnen gemeenten ook afzonderlijke eisen stellen.
Wie komt in aanmerking voor de starterslening
Wanneer een koper een beroep op de starterslening binnen de gemeente wil doen, moet er een schriftelijke aanvraag worden ingediend. De aanvraag wordt door de gemeente minimaal aan de onderstaande voorwaarden getoetst:
- De starterslening moet noodzakelijk zijn. Het vermogen, eigen of in de vorm van een hypotheek, mag niet hoog genoeg zijn om de woning te kopen.
- Er moet een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijn afgesloten. Met een NHG-hypotheek wordt de restschuld bij gedwongen verkoop gefinancierd.
- Alle wervingskosten mogen niet meer bedragen dan 104% (2014) van de marktwaarde van de woning na verbouwing.
Naast deze voorwaarden kunnen gemeenten aanvullende eisen aan de aanvrager stellen. Zo kan een gemeente eisen dat de aanvrager zich, vooraf, als inwoner van de gemeente inschrijft, een bepaalde leeftijd moet hebben en dat de lening een minimale of maximale percentage van de totale koopsom mag bedragen. Ook kan de gemeente zelf beslissen voor welke type woning de lening beschikbaar wordt gesteld: dit kan alleen voor nieuwbouw of juist voor bestaande bouw zijn. Door aanvullende eisen aan de starterslening te stellen kunnen gemeenten het verkopen van bestaande of nieuwbouw woningen binnen een bepaald gebied stimuleren.
Door de eisen en de voorwaarden die gemeenten aan het verstrekken van een starterslening stellen, kan niet elke starter een beroep op de lening doen. Het is daarom belangrijk om als starter vooraf te kijken of de gemeente waarin de woning ligt een starterslening aanbiedt en onder welke voorwaarden. Verstrekt de gemeente de lening en wordt er aan de voorwaarden voldaan, dan kan de aanvraag schriftelijk worden ingediend.
Hoe vraag ik een starterslening bij de gemeente aan
Begin voor het aanvragen van een starterslening eerst met informeren. Vraag de gemeente naar de mogelijkheden en win hypotheekadvies bij een bank of makelaar in. Om de aanvraag in behandeling te nemen, vraagt de gemeente onder andere om de volgende gegevens:
Een volledig ingevulde werkgeversverklaring waarin staat wat de aard van de werkzaamheden zijn, binnen welke dienstverband en voor welke vergoeding deze plaatsvinden.
- Gegevens over de identiteit van de koper(s) en aangifte inkomstenbelasting.
- Informatie over het te financieren object, bestaande of nieuwbouw op eigen grond of erfpacht.
De gegevens kunnen per post naar de gemeente worden verzonden. Na ontvangst toetst de gemeente de aanvraag. Wordt de starterslening verstrekt, dan wordt een toewijzingsbrief verzonden. In de toewijzingsbrief staat de hoogte van het bedrag, de maandlasten vanaf het 4e jaar, de rente percentage, maandtermijn van de starterslening en onder welke voorwaarden er wordt uitbetaald.
Na ontvangst van de toewijzingsbrief kan er bij de bank een hypotheek worden aangevraagd. Het maximale hypotheekbedrag wordt bepaald door de hoogte van de starterslening en wervingskosten van de woning. Dit betekent dat de starterslening in mindering wordt gebracht, het bedrag wat overblijft, kan bij de bank worden geleend. De starterslening overbrugd hiermee de kosten van de woning en het maximale bedrag dat kan worden geleend. Daarom moet bij het aanvragen van een NHG-hypotheek met starterslening de toewijzingsbrief van de gemeente worden meegezonden. Gaat de bank met de aanvraag akkoord, dan brengt deze een offerte uit die aan de eisen en aan de voorwaarden van de gemeente voldoet.
Zelf regelen of laten doen
Met het kopen van een woning of appartement breekt een spannende tijd aan. Veel starters hebben dan ook meer aandacht voor het vinden en inrichten van het huis dan voor het regelen van de financiën. Dit is niet opvallend, veel starters hebben weinig kennis van de regels en kosten voor het aanschaffen van een woning. Zo wordt er onder andere weinig rekening gehouden met overdrachtsbelasting, kosten koper en makelaarskosten. Deze onvoorziene kosten kunnen snel 10 tot 12 procent van de aankoopprijs van de woning bedragen. Voor het aanvragen van een hypotheek- en starterslening is het noodzakelijk de kosten te splitsen in financieringskosten en aankoopkosten. Bij veel starters ontbreekt de benodigde kennis om van alle fiscale regelingen te profiteren en de woning onder gunstige voorwaarden te kopen. Daarom begeleidt HBhousing starters tijdens het aankopen van een eerste woning.
Als lokale aankoopmakelaar beschikken wij over de benodigde kennis om een woning onder de meest gunstige voorwaarden te kopen. Tijdens de aankoopbegeleiding berekenen wij de hoogte van de starterslening binnen de gewenste gemeente en helpen bij de aanvraag. Daarnaast helpen wij bij het vinden van een geschikte woning, voeren de onderhandelingen en assisteren bij het aanvragen van de hypotheek. Het aankopen van een woning is met HBhousing daarom goed geregeld.
Neem voor meer informatie over het aankopen van een woning contact met onze aankoopmakelaar op.
