Mogelijkheden bij het erven van een woning
Wanneer iemand overlijdt valt er vaak veel te regelen. Zo is er vaak ook een erfenis te verdelen. Het komt regelmatig voor dat de erfenis bestaat uit een koophuis. Wie een koophuis erft, heeft direct te maken met erfbelasting. Als u de woning accepteert, belast de belastingdienst de geërfde koophuis, afhankelijk van uw keus, als erfenis of vermogen. Belangrijk hierbij is wat u met de woning gaat doen; gaat u er zelf in wonen, verkopen of verhuren? Wij zetten de mogelijkheden van het erven van een koopwoning voor u op een rij.
Geërfde koophuis aanvaarden
Als u een koophuis erft en ervoor kiest om deze erfenis zuiver te aanvaarden, dan bent u ook aansprakelijk voor openstaande schulden. U bent dan bijvoorbeeld aansprakelijk voor de hypotheek die nog voor het huis open staat. In de meeste gevallen zit er een overlijdensrisicoverzekering verbonden aan de hypotheek. Deze keert bij overlijden uit, en geeft daarmee ruimte om de openstaande hypotheekschuld geheel of gedeeltelijk af te lossen.
Voordat u de erfenis zuiver aanvaard, is het belangrijk om eerst naar de woningwaarde, de openstaande hypotheek en eventuele schulden te kijken. U wilt namelijk niet met een restschuld zitten die u uit eigen vermogen moet betalen. Is de openstaande hypotheek hoger dan de waarde van de geërfde koopwoning? Dan kunt u ervoor kiezen om de erfenis beneficiair te aanvaarden. U aanvaard hiermee uw nalatenschap, maar hoeft eventuele schulden niet uit eigen vermogen te betalen. U kunt er ook voor kiezen om de geërfde koopwoning niet te aanvaarden.
Erfbelasting betalen over de koopwoning
Besluit u om de geërfde koopwoning te aanvaarden? Dan betaalt u erfbelasting over het geërfde vermogen. De hoogte van de belasting is van enkele factoren afhankelijk; namelijk de staat van de woning en uw relatie met de overledene.
Wanneer u een koophuis erft kan er op twee manieren erfbelasting worden geheven. De belastingdienst kan naar de WOZ-waarde of naar de marktwaarde kijken. De keuze is afhankelijk van de staat van de geërfde koopwoning. Is de woning voor het overlijden verbouwd? Dan moet er belasting over de marktwaarde worden betaald. Is de geërfde koophuis niet verbouwd? Dan wordt er naar de WOZ-waarde gekeken.
Wanneer de belastingdienst erfbelasting op basis van de WOZ-waarde van het huis heft, dan kunt u bij de aangifte kiezen welke WOZ-waarde u opgeeft. U kunt ervoor kiezen om de WOZ-waarde in het jaar van overlijden of in het jaar na overlijden op te geven. Zo kunt u door voor de laagste WOZ-waarde te kiezen, minder erfbelasting betalen. Kiest u ervoor om de WOZ-waarde in het jaar van overlijden op te geven? Maak dan bezwaar tegen de hoogte van de WOZ-waarde bij de gemeente. In veel gevallen wordt deze dan verlaagd.
Naast de WOZ- en marktwaarde van de geërfde koopwoning, is uw relatie met de overledene van belang voor de erfbelasting. Voor partners, kinderen en kleinkinderen gelden namelijk verschillende vrijstellingen. Erft u de koopwoning van uw partner? Dan bent u tot een vermogen van maximaal €671.910 vrijgesteld van erfbelasting. Erft u de koopwoning van uw ouders of grootouders? Dan betaalt u over de eerste €21.282 geen erfbelasting. Is de erfenis hoger dan uw vrijstelling? Dan betaalt u erfbelasting over het bedrag boven de vrijstelling. De geldende tarieven hangen af van de waarde van de geërfde woning en van de relatie die u heeft met de overledene.
Kunt u de erfbelasting in het jaar van overlijden niet betalen? Dan kunt u een jaar uitstel vragen. Houd er dan wel rekening mee dat u de belasting inclusief rente moet betalen.
Geërfde woning verkopen
Wilt u het geërfde woning niet houden? Dan kunt u ervoor kiezen om het huis te verkopen. Probeer het dan binnen acht maanden te verkopen. Anders moet u namelijk belasting betalen terwijl de opbrengst nog niet op uw rekening staat. Een geërfde woning wordt namelijk gezien als onderdeel van uw vermogen. Doordat u een hoger vermogen hebt, kan dit ten koste gaan van toeslagen waar u recht op heeft. Lukt het niet om de woning op tijd te verkopen? Dan kunt u een jaar uitstel vragen bij de belastingdienst.
Houd er rekening mee dat hoe langer het geërfde huis te koop staat, hoe langer de vaste lasten doorlopen. Tot de tijd dat u de geërfde woning verkocht hebt, kunt u ervoor kiezen om het huis tijdelijk te verhuren. Hiermee genereert u extra inkomsten om de hypotheek en overige lasten te dekken. Hou er wel rekening mee dat voor het verhuren van een geërfde woning met hypotheek, toestemming van de hypotheekverstrekker en mede-erfgenamen nodig is. Daarnaast is een juridisch getoetst tijdelijk huurovereenkomst noodzakelijk. Met dit contract heeft u de zekerheid van oplevering bij de verkoop van de woning. Een voorbeeld hiervan is tijdelijk verhuren op basis van de Leegstandswet.
Geërfde huis zelf bewonen
Wilt u graag in het geërfde huis gaan wonen, maar heeft broers of zussen? Dan moet u hen uitkopen zodat zij hun aandeel van de waarde krijgen. Kunt of wilt u dit niet uit eigen middelen financieren? Dan kunt u ervoor kiezen om hier een hypotheek voor af te sluiten. Een voordeel van het zelf bewonen van een geërfde huis, is dat u geen overdrachtsbelasting betaalt. Hierbij geldt wel als voorwaarde dat u de mede-erfgenamen een reële prijs betaald en dat iedereen hiermee akkoord is.
Geërfde woning permanent verhuren
Naast het verkopen of zelf bewonen, kunt u ervoor kiezen om de geërfde woning permanent te verhuren. Het permanent verhuren van een woning is fiscaal aantrekkelijk en maakt het opbouwen van vermogen mogelijk. Met de verhuurinkomsten kunt namelijk de hypotheeklasten dekken. Door de stijgende waarde en verhuurprijzen, bouwt u jaarlijks meer vermogen op. Dit opgebouwde vermogen kan in BOX 3 vallen, sparen en beleggen. Hierdoor betaald u minder belasting over het vermogen. Een woning verhuren in BOX 3 is daarom fiscaal aantrekkelijk. Verhuren in BOX 3 kan alleen als zelf niet actief betrokken bent bij het verhuren van de geërfde woning.
Het opgebouwde vermogen kunt vervolgens inzetten om een woning voor de verhuur te kopen. Dit kan door het aanvragen van een verhuurhypotheek en het opnemen van de overwaarde van de geërfde koophuis.
HBhousing
Heeft u een koopwoning geërfd? En overweegt u deze te verkopen of te verhuren? HBhousing is 14 jaar actief met het aankopen, verkopen en verhuren van woningen in en rondom Amsterdam. Als lokale makelaar hebben wij toegang tot woningen die in de stille verkoop worden aangeboden. Ook melden collega-makelaars en beleggers beschikbare woningen eerst binnen het netwerk aan. Via HBhousing heeft u direct toegang tot alle beschikbare koopwoningen in en rondom Amsterdam. Neem voor advies contact met ons op.
