Huurrecht! U heeft er vast al mee te maken gehad. Als huurder of als verhuurder. Huurrecht is het deel waarin dwingendrechtelijke huurbeschermingsbepalingen zijn vastgelegd. Hierin worden er wettelijk rechten en plichten aan het huren en verhuren van woonruimte gesteld. Door een huurovereenkomst te tekenen, waarin sprake is van een verbintenis tussen huurder en verhuurder voor het verhuren en betrekken van een ruimte, ontstaat er huurrecht. Door zich met een huurovereenkomst te verbinden, verklaart verhuurder akkoord te gaan met het verhuren van een ruimte en huurder met het leveren van een tegenprestatie. De tegenprestatie kan het betalen van een vastgestelde verhuurprijs of een ander overeengekomen afspraak zijn.
Met huurrecht wordt de huurder door de wetgever tegen de sterkere positie van de verhuurder beschermd. Binnen het huurrecht zijn bepalingen opgenomen die, ongeacht wat beide partijen hebben afgesproken, van toepassing zijn. Er zijn regels die wettelijke zijn vastgelegd zoals: het verhelpen van gebreken (Het besluit kleine herstellingen). Deze regels beschrijven de rechten en plichten die beide partijen naar elkaar toe hebben.
Door het ondertekenen van een verhuurovereenkomst genieten beide partijen wettelijke bescherming en kan bij het niet nakomen van de verplichtingen de zaak aan de rechter worden voorgelegd. In dit artikel gaan wij hier dieper op in- en omschrijven wat huurrecht is, wanneer deze ontstaat en waar huurder en verhuurder tegenaan kunnen lopen. Omdat de wetgever verschillende huurobjecten kent en hier aparte regels voor geschreven heeft, zullen wij ons hier beperken tot huurrecht bij het verhuren van een woonruimte.
Wat is huurrecht en huurbescherming
Huurrecht ontstaat bij het betrekken van een (on)zelfstandige woonruimte door een huurder. Vanaf dat moment heeft de huurder het recht om de ruimte te bewonen en de verhuurder de plicht dit recht ook voor medebewoners te laten gelden. Een huurovereenkomst is voor het ontstaan van huurrecht- en huurbescherming niet noodzakelijk, maar wel verstandig. De huurder geniet, ongeacht de onderling gemaakte afspraken, altijd huurbescherming zoals die door de wetgever is bepaald. Dit betekent dat als een huurder en verhuurder een conflict hebben over bijvoorbeeld de huurprijs en betaling ervan, deze aan de rechter moet worden voorgelegd.
Met huurrecht en huurbescherming worden huurders en medebewoners, ongeacht om welke woonruimte het gaat, tegen tijdelijke verhuur en ontruiming beschermd. De wetgever geeft hiermee aan dat een huurder niet zomaar uit een woonruimte kan worden gezet: er moet een gegronde wettelijke reden zijn. Zo moeten verhuurders voor het opzeggen van de huur of het verhogen van de prijs, mits het niet om een vrije sector woning gaat, een aantal regels naleven. Als eerste moet voor het bepalen van de huurverhoging over 2014 de volgende berekening worden gehanteerd:
- Huurprijs + 4% (2.5 % inflatie + 1.5%) voor huishoudinkomens tot € 34.085.
- Huurprijs + 4.5% (2.5 % inflatie + 2%) voor inkomens vanaf € 34.085 tot en met € 43.602.
- Huurprijs + 6.5% (2.5 % inflatie + 4.0%) voor inkomens boven de € 43.602.
Daarnaast moet de huurverhoging schriftelijk worden aangekondigd waarbij de huurder het recht op bezwaar heeft. Gaat een huurder niet met prijsverhoging akkoord? Dan mag de huurder niet zomaar uit de woning worden gezet. Als tweede moeten conflicten m.b.t. schade, huurbetaling en/of uitzetting die onderling niet beslist kunnen worden aan de huurcommissie of rechter worden voorgelegd. Totdat er een uitspraak is, loopt het verhuurcontract gewoon door. Er is namelijk huurbescherming en huurrecht.
Kent de vrije sector ook huurrecht en huurbescherming
Voor het verhuren van woonruimte binnen de vrije sector gelden er andere regels. Binnen deze sector heeft een verhuurder meer vrijheid om aanvullende voorwaarden in het contract op te nemen. De vrije sector geeft een verhuurder de mogelijkheid om: de hoogte van de prijs, eventuele waarborgsom, de verhuurperiode en het maximale aantal medebewoners zelf te bepalen. De opgestelde voorwaarden zijn rechtsgeldig, een huurder moet na het opzeggen of einde van het contract de woning verlaten. Er is binnen de vrije sector in beginsel geen huurrecht. Ook kunnen huurder en verhuurder bij geschillen geen beroep op de huurcommissie doen.
Ook al zijn huurrecht en huurbescherming binnen de vrije sector in beginsel niet van toepassing, moet een verhuurder wel een aantal regels naleven. In de huurovereenkomst moet duidelijk vermeld staan: wat de huurprijs voor de woning- en contractduur is. Daarnaast moet vermeld worden wat de opzegtermijn is: 1 maand voor huurder en 3 voor verhuurder. Na het ondertekenen van de overeenkomst, verplichten beide partijen zich om gedurende het contract de opgenomen afspraken na te leven. Dit betekent dat het contract niet tussentijds kan worden ontbonden. Huurgeschillen die onderling niet worden opgelost zoals: huurachterstand, overlast- en uitzetting, moeten ook bij de vrije sector aan de rechter worden voorgelegd.
Zelf regelen of laten doen
Als verhuurder loopt u vanwege huurbescherming en huurrecht al snel tegen juridische zaken aan. Voor het verhuren van een woning is, naast marktkennis, kennis van wet- en regelgeving ook noodzakelijk. Het verhuren van een woning zorgt niet alleen voor extra inkomsten maar brengt ook risico’s met zich mee. Als verhuurder wilt u niet steeds nieuwe huurders in uw woning en conflicten voorkomen. Voor het verhuren van een woning is het belangrijk om alles juridisch goed te regelen. Veel huiseigenaren hebben hier weinig kennis van. Wellicht geldt dit ook voor u.
HBhousing helpt u daarom bij het zorgeloos verhuren van uw woning. Op basis van uw wensen stellen wij de voorwaarden op, bieden uw woning aan, screenen en selecteren de kandidaten- en innen de borg- en eerste huurpenning. Voor u betekent dit dat vanaf het moment dat u met HBhousing samenwerkt het verhuren van uw woning vakkundig wordt geregeld. Neem voor meer informatie over het verhuren van uw woning contact met onze verhuurmakelaars op.
