Woning verhuren Amsterdam update regels 2024 2025

De regels voor woningverhuur in Amsterdam zijn veranderd. Zo is er de opkoopbescherming bij gekomen als aanvulling op de landelijke regels voor het verhuren van woningen, en is de huisvestingsverordening van toepassing op de particuliere huurmarkt. Met deze update zetten wij alle belangrijke wijzigingen voor je op een rij. Deze regels gelden voor nieuwe woningen die op de verhuurmarkt komen. Verhuur je al meerdere woningen in Amsterdam? Dan gelden deze regels niet voor jouw portfolio. Er is dan sprake van doorlopende verhuur. Lees de samenvatting of het hele artikel voor meer informatie over de regels voor het tijdelijk verhuren van woningen in 2024-2025 in Amsterdam.

Samenvatting nieuwe regels tijdelijk verhuren van woningen in Amsterdam

Wil je in 2024 of in 2025 een woning tijdelijk verhuren in Amsterdam? Dan moet je aan de nieuwe regels voldoen. Deze zijn als volgt:

1. Nieuwe regels voor verhuurders in Amsterdam

• De Opkoopbescherming beperkt verhuur van woningen met een (jaarlijkse) WOZ-waarde tot €512.000 zonder vergunning (2023).
• De Huisvestingsverordening (HVV) verplicht verhuurders om te voldoen aan regels voor (tijdelijke) verhuur, zoals inkomenseisen en voorrangsregels.

2. Vergunning om een woning te verhuren in Amsterdam

• De HVV stelt regels voor wie en onder welke voorwaarden een woning tijdelijk mag worden verhuurd, zoals inkomenseisen voor huurders en huisvestingsvergunningen. Valt een woning binnen de sociale huursector, dan is een vergunning verplicht.

3. Woningwaarderingsstelsel (WWS) tijdelijk verhuur Amsterdam

• Voor het bepalen van de verhuurprijs gelden de regels uit de Woningwaarderingsstelsel (WWS) in Amsterdam. Dit stelsel kent de woning punten toe op basis van grootte, voorzieningen en locatie. Minder dan 144 punten plaatst een woning onder de sociale huurgrens (€808,06 in 2023), en woningen met meer dan 187 punten vallen binnen de vrije sector, waarbij de verhuurder vrij is om de prijs te bepalen.

4. Boetes voor verhuurders van woonruimte in Amsterdam

• De Opkoopbescherming stelt dat verhuur zonder vergunning verboden is voor woningen onder de WOZ-grens. Uitzonderingen zijn mogelijk voor verhuur aan familieleden of in speciale omstandigheden zoals werken in het buitenland.
• Boetes kunnen oplopen tot €21.750 voor overtredingen van de Opkoopbescherming.

5. Regels Leegstandswet en Huisbewaring

• Leegstandwet: biedt de mogelijkheid om woningen die leegstaan voor sloop, renovatie of verkoop, tijdelijk te verhuren zonder huurbescherming. Vereist een vergunning en kent een minimale verhuurperiode van zes maanden.
• Huisbewaring: woningeigenaren kunnen hun huis tijdelijk verhuren in Amsterdam als ze langdurig afwezig zijn, bijvoorbeeld door werken of studeren in het buitenland. Dit vereist een vergunning van de gemeente, en de huurder heeft geen recht op huurbescherming.

6. Belasting op Huurinkomsten

• Eigen woning (box 1): bij tijdelijke verhuur van je eigen woning blijft de woning in box 1, en moet je 70% van de huurinkomsten als inkomen opgeven.
• Tweede woning (box 3): de huurinkomsten hoeven niet direct te worden aangegeven, maar er wordt vermogensbelasting betaald over de waarde van de woning.

Een nieuw huis of appartement tijdelijk verhuren in Amsterdam in 2024-2025

Je hebt een nieuw huis of appartement gekocht in Amsterdam en overweegt deze tijdelijk te verhuren. Dan is het belangrijk om eerst te bepalen of je wel of niet mag verhuren. Alle verhuurders van woningen in Amsterdam moeten zich aan de Huisvestingsverordening (HVV) houden. De HVV bevat regels voor het (tijdelijk) verhuren van woningen in Amsterdam en wordt jaarlijks aangepast. De laatste versie is de HVV-update van februari 2024, in 2025 komt er dus een nieuwe, al dan niet aangepaste versie van de HVV. Naast de Huisvestingsverordening geldt er in Amsterdam sinds januari 2022 ook een opkoopbescherming. Deze maatregel is bedoeld om de aankoop van betaalbare woningen, met een WOZ-waarde tot €512.000 (in 2023), voor het particulier verhuren in Amsterdam te beperken. Met de Huisvestingsverordening en opkoopbescherming wil de gemeente de balans tussen woningen voor eigen bewoning en voor het particulier verhuren in Amsterdam bewaken. Maar hoe weet je of je wel of niet een woning tijdelijk mag verhuren in Amsterdam en aan welke regels je moet voldoen?

Wanneer mag je een woning verhuren in Amsterdam?

Heb je een woning gekocht om te verhuren in Amsterdam aan expats? Dan mag je deze niet zomaar verhuren. Met de inwerkingtreding van de Huisvestingsverordening en opkoopbescherming zijn de regels voor het verhuren van woningen in Amsterdam veranderd. Om te bepalen of je wel of niet particulier mag verhuren, is het noodzakelijk om eerst naar de regels voor bijvoorbeeld de huurprijs te kijken. Er gelden namelijk landelijke regels voor het bepalen van de maximale huurprijs. Deze regels zijn opgenomen in het woningwaarderingsstelsel 2024 (WWS). Dit stelsel beoordeelt de woning op enkele punten om te bepalen of je wel binnen de vrije sector mag verhuren. Enkele punten zijn:

• Grootte van de woning: Een grotere woning krijgt meer punten.
• Voorzieningen: Extra voorzieningen zoals een lift, balkon of tuin leveren meer punten op.

Op basis van het puntenaantal wordt de maximale huurprijs bepaald. Woningen met minder dan 144 punten vallen onder de sociale huurgrens, wat betekent dat de huurprijs maximaal €808,06 mag zijn. Woningen die minimaal 187 punten scoren, vallen binnen de vrije sector, wat betekent dat er geen maximale huurprijs is. Je kunt de prijs zelf bepalen en jaarlijks met 5,5% verhogen. De huurders komen daardoor niet in aanmerking voor huurtoeslag. Valt jouw woning op basis van de puntentelling buiten de vrije sector? Dan heb je direct te maken met de regels uit de Huisvestingsverordening en opkoopbescherming voor het verhuren van woningen in Amsterdam..

Regels woonruimte verhuren Amsterdam Huisvestingsverordening

Heb je een huis of appartement gekocht om te verhuren in Amsterdam, en valt deze op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS) niet binnen de vrije sector? Dan moet je aan de regels van de Huisvestingsverordening voor het verhuren van woningen in Amsterdam voldoen. De Huisvestingsverordening bepaalt namelijk aan wie en onder welke voorwaarden je de woning tijdelijk mag verhuren in de gemeente Amsterdam. Hiervoor gelden de volgende gemeentelijke regels:

• Inkomenseis: Voor woningen met een huurprijs onder de sociale huurgrens (in 2023: €808,06) geldt dat de huurder moet voldoen aan bepaalde inkomenseisen. Deze eisen zorgen ervoor dat de woning wordt toegewezen aan huishoudens met een passend inkomen. Voor eenpersoonshuishoudens geldt een maximaal jaarinkomen van €44.035. Voor meerpersoonshuishoudens geldt een grens van €48.625. Huishoudens met een inkomen tot €40.765 krijgen vaak voorrang bij de toewijzing van de woning.
• Huisvestingsvergunning: Voor woningen buiten de vrije sector is een huisvestingsvergunning verplicht. Zonder deze vergunning mag een huurder niet in een woning met een huurprijs onder de sociale huurgrens wonen.
• Voorrangsregels: De verordening stelt bepaalde doelgroepen, zoals starters of mensen met cruciale beroepen, in staat om voorrang te krijgen bij het huren van een woning.

Met de Huisvestingsverordening wil de gemeente Amsterdam woningen die niet binnen de particuliere sector vallen eerlijk verdelen en beschikbaar houden voor lagere inkomens. Valt de woning die je tijdelijk wilt verhuren buiten de vrije sector, dan moet je als verhuurder nagaan of de huurder aan de regels voldoet. Naast de Huisvestingsverordening kan jouw huis of appartement onder de opkoopbescherming vallen. Dit betekent dat je een vergunning moet aanvragen om de woning te mogen verhuren in Amsterdam. Maar wanneer valt een huis of appartement onder de opkoopbescherming?

Opkoopbescherming woning verhuren vrije sector Amsterdam

Heb je een huis of appartement gekocht om te verhuren in Amsterdam? Dan zijn de regels vanuit de opkoopbescherming wellicht van toepassing en mag je de woning in Amsterdam niet verhuren. In de gemeente Amsterdam geldt sinds januari 2022 een opkoopbescherming. Deze maatregel is bedoeld om betaalbare koopwoningen te beschermen tegen beleggers die ze kopen om te verhuren in Amsterdam. De opkoopbescherming geldt voor woningen met een WOZ-waarde tot €512.000 (update 2023).

Belangrijke regels bij opkoopbescherming in Amsterdam:

• Verbod op verhuur zonder vergunning: Woningverhuur is zonder vergunning verboden voor woningen die onder de opkoopbescherming vallen.
• Uitzonderingen: Verhuur aan directe familieleden en tijdelijke verhuur bij persoonlijke omstandigheden, zoals tijdelijk werken in het buitenland, is mogelijk, maar alleen met een ontheffing.
• Boetes: Bij overtreding kan de gemeente Amsterdam boetes opleggen tot €21.750.

Valt jouw woning onder de opkoopbescherming? Dan mag je deze woning in Amsterdam alleen verhuren met een verhuurvergunning die je bij de gemeente moet aanvragen, of je moet een ontheffing krijgen als je aan de gestelde voorwaarden voldoet.

Regels Leegstandwet tijdelijk verhuren in Amsterdam

Sinds 2016 geldt in Amsterdam de Leegstandsverordening. Onder deze verordening kunnen huizen of appartementen die bestemd zijn voor renovatie, sloop of te koop staan, tijdelijk verhuurd worden in Amsterdam. De Leegstandsverordening stelt de gemeente Amsterdam in staat om een vordering voor leegstandsmelding, leegstandsoverleg en een leegstandsbeschikking vast te stellen. Wanneer een vordering door de woningeigenaar niet wordt opgelost, kan de gemeente een huurder aandragen. Uit de praktijk bleek dat de Leegstandsverordening onvoldoende was om leegstand te voorkomen. Daarom heeft de gemeente Amsterdam de regels voor de Leegstandsverordening met ingang van 1 december 2022 aangescherpt en kent de volgende wijzigingen:

• Meldplicht blijft: Woningen die langer dan zes maanden leegstaan, moeten nog steeds bij de gemeente worden gemeld.
• Strenger toezicht: De gemeente kan na een leegstandsoverleg een leegstandsbeschikking nemen, ook als de eigenaar niet meewerkt.
• Verplicht gebruik: De gemeente kan bepalen dat een woning binnen twee maanden weer in gebruik moet worden genomen of verplicht tijdelijk verhuurd moet worden met een Leegstandswetvergunning.
• Boetes: Boetes bij niet-melden variëren van €4.500 voor particulieren tot €9.000 voor bedrijven.

Met de Leegstandsverordening wil de gemeente Amsterdam huizen en appartementen beschikbaar houden voor bewoning. Het biedt zowel de gemeente als particulieren de mogelijkheid om tijdelijk te verhuren in Amsterdam. De Leegstandswet biedt je een oplossing om jouw woning tijdelijk te verhuren in Amsterdam zonder huurbescherming. Hiervoor gelden de volgende regels:

• Vergunning vereist: Een vergunning van de gemeente is nodig en is maximaal vijf jaar geldig.
• Minimale verhuurperiode: De huurder moet minimaal zes maanden in de woning verblijven.
• Huurprijs: De huurprijs wordt vastgesteld op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS), dat de maximale huurprijs berekent aan de hand van de kenmerken van de woning, zoals oppervlakte, voorzieningen en ligging.

Staat jouw woning leeg te koop, ga je tijdelijk werken in het buitenland? Dan kun je dus onder de regels uit de Leegstandswet tijdelijk verhuren in Amsterdam. Naast de Leegstandswet kun je in Amsterdam ook gebruikmaken van huisbewaring.

Regels verhuren via Huisbewaring gemeente Amsterdam

Heb je een koopwoning en ga je voor een lange periode in het buitenland werken of studeren? En wil je daarom je huis of appartement verhuren in Amsterdam? Dan kun je gebruikmaken van huisbewaring. Met de huisbewaring maakt de gemeente Amsterdam het mogelijk om legaal je woning tijdelijk te verhuren. Om via huisbewaring een woning te mogen verhuren in Amsterdam, moet je aan de volgende regels voldoen:

• Vergunning: Een huisbewaringvergunning is nodig van de gemeente en kan worden verleend voor maximaal twee jaar.
• Inschrijving van de huurder: De tijdelijke huurder moet zich inschrijven bij de gemeente op het woonadres.
• Geen huurbescherming: De huurder heeft geen recht op huurbescherming, omdat het om tijdelijke verhuur

Belasting op huurinkomsten tijdelijk verhuren gemeente Amsterdam

Vanwege de woningnood zijn woningen die te huur worden aangeboden in Amsterdam snel verhuurd. Vanwege de hoge huurprijzen is het verhuren van een huis of appartement in Amsterdam voor veel woningeigenaren een extra inkomstenbron. De belastingen op huurinkomsten bij het tijdelijk verhuren binnen de gemeente Amsterdam worden geregeld door landelijke wetgeving. Dit betekent dat er in de gemeente Amsterdam geen andere of afwijkende regels gelden voor de belasting op huurinkomsten binnen de gemeente. De huurinkomsten worden in Amsterdam daarom als volgt belast:

• Eigen woning (box 1): Als je een eigen woning tijdelijk verhuurt, blijft deze in box 1, en kun je hypotheekrente aftrekken. Je moet echter wel 70% van de verhuurinkomsten opgeven als inkomen.
• Tweede woning (box 3): Als het gaat om een tweede woning, vallen de huurinkomsten onder box 3 en hoef je deze niet direct aan te geven. Wel betaal je vermogensbelasting over de waarde van de woning.

Stel je gaat naar het buitenland en wilt daarom je huis of appartement tijdelijk verhuren in Amsterdam voor een periode van 6 maanden. Dan is op basis van deze fictieve gegevens de belasting op de huurinkomsten in Amsterdam als volgt:

Box 1: Eigen woning tijdelijk verhuren

Als het om je eigen woning gaat en je deze tijdelijk verhuurt, blijft de woning in box 1. Dit betekent dat je hypotheekrente kunt blijven aftrekken, maar je moet ook 70% van de huurinkomsten opgeven als inkomen bij je belastingaangifte. Dit wordt gezien als inkomsten uit tijdelijke verhuur.

• Voorbeeld:
  • Je ontvangt €1.500 per maand aan huurinkomsten.
  • Voor zes maanden ontvang je in totaal: €1.500 x 6 = €9.000.
  • Van deze €9.000 moet je 70% opgeven als inkomen: 0,7 x 9.000 = €6.300.
  • Deze €6.300 wordt bij je belastbare inkomen in box 1 opgeteld. Afhankelijk van je totale inkomen betaal je hierover inkomstenbelasting (37,07% of 49,5% in 2023).

Binnen deze situatie mag je gedurende het tijdelijk verhuren gebruik blijven maken van hypotheekrenteaftrek.

Box 3: Tweede woning verhuren

Als je een tweede woning in Amsterdam hebt die je permanent gaat verhuren, dan valt deze woning in box 3. Hier geldt een andere belastingregeling. In box 3 betaal je geen belasting over de huurinkomsten, maar over de waarde van de woning en je vermogen. Dit wordt vermogensbelasting genoemd.

• Voorbeeld:
  • Je hebt een tweede woning met een WOZ-waarde van €400.000.
  • De hypotheekschuld op deze woning is nog €150.000.
  • Je belastbaar vermogen voor deze woning is: €400.000 – €150.000 = €250.000.
  • Dit bedrag wordt meegenomen in de vermogensrendementsheffing van box 3. Afhankelijk van je totale vermogen, betaal je een percentage (tussen de 0,56% en 5,69% in 2024) over het fictieve rendement dat de Belastingdienst hierop berekent.

Hier hoef je de huurinkomsten zelf dus niet op te geven, maar de waarde van de woning telt mee in je vermogen. Letop: ben je wel actief betrokken bij het verhuren van de woning, zoals het opstellen van contracten en dienstverlening aan de huurder, dan valt de woning mogelijk niet meer in BOX3, maar in BOX1. Wil de risico’s hierop minimaliseren? Kies dan voor bijvoorbeeld verhuurmanagement.

Ga je tijdelijk jouw woning verhuren in Amsterdam? Houd dan rekening met de categorie waaronder jouw huis of appartement valt. Wil je meer informatie over het tijdelijk verhuren van woonruimte in Amsterdam? Neem dan contact met ons op. Onze verhuurmakelaars staan voor je klaar.