Besluit Kleine herstellingen
Kleine herstellingen en werkzaamheden aan uw woning. U heeft er als huurder of verhuurder al mee te maken gehad. Aan elke woonruimte gaat er namelijk iets kapot, soms door gebruik van de huurder en soms door achterstalligonderhoud door verhuurder. Bij herstel- en onderhoudswerkzaamheden aan het gehuurde is vaak de vraag wie er verantwoordelijk is. In het Besluit kleine herstellingen worden de herstel- en onderhoudswerkzaamheden die voor rekening van de huurder komen opgesomd. Uitgangspunt hierbij is om aan te geven welke onderhoudswerkzaamheden verplicht door de huurder verricht moeten worden. Door deze verplichting dient het Besluit kleine herstelling bij een geschil als leidraad. Dat wil zeggen dat ongeacht de gemaakte afspraken tussen huurder en verhuurder, de bepalingen die in het besluit zijn opgenomen altijd van toepassing zijn. Het Besluit kleine herstellingen kan daarom als volgt worden gelezen: alle hertel- en onderhoudswerkzaamheden die niet staan opgesomd komen voor rekening van de verhuurder.
Ondanks deze opsomming is het voor huurders en verhuurders onduidelijkheid wie verantwoordelijk is voor herstelwerkzaamheden en de kosten ervan. Daarom gaan wij in artikel hier dieper op in- en omschrijven waar verhuurders tegen aan kunnen lopen. Omdat het Besluit kleine herstellingen op verschillende ruimten van toepassing is, beperken wij ons tot het verhuren van woonruimte.
Onderhoudsplichten van de huurder
In het Besluit kleine herstellingen staan de onderhoudswerkzaamheden opgesomd die door de huurder verricht moeten worden. Hierbij geld dat de werkzaamheden zonder specialistische kennis uitgevoerd kunnen worden. Te denken valt dan aan: het verven of behangen van een ruimte, het ontstoppen van de goot- en het vervangen van lampen. In dit geval, spreekt het Besluit kleine herstellingen over “kleine reparaties” in of buiten de woning die op rekening van de huurder komen. In het Besluit wordt onder kleine reparaties het volgende verstaan:
- Het lakken en onderhouden van het binnenhoutwerk. Het schilderen, witten, behangen van muren en plafond. Hierbij kunt u denken aan het gebruiken van radiatorverf voor het overschilderen van de radiatoren.
- Het herstellen van eventuele schade aan muren en wanden. Te denken valt aan plamuren, opvullen van gaatjes en verwijderen van spijkers.
- Het controleren en vastzetten van losse onderdelen binnen en buiten de woonruimte. Waaronder: de trapleuning, deurknoppen, schakelaars, wandcontactdozen en deurbellen.
- Het vervangen van defecte onderdelen binnen de woning zonder dat daaraan noemenswaardige kosten verbonden zijn. Te denken valt aan: vervangen van kleine onderdelen van kranen, spiegels, deurknoppen, sloten, hang- en slijtwerk, sleutels, plafondroosters, garnituur voor douche- en toilet en brievenbus.
- Het vervangen van elektrische onderdelen zoals: buiten- en binnenlampen, kabels voor telefoon, Internet- en computeraansluiting.
- Het controleren, insmeren of ontkalken van beweegbare onderdelen binnen en buiten de woning, waaronder: scharnieren, sloten en luiken.
- Het verrichten van seizoensgebonden onderhoud. Hierbij valt te denken aan het: treffen van maatregelen ter voorkoming van bevroren leidingen, ontluchten en bijvullen van de verwarmingsinstallatie, maaien, snoeien en vervangen van gebroken tegels en het onderhouden van erfscheidingen.
- Voor zo nodig bereikbaar het onderhouden van de goten voor de afvoer van regen.
Doordat bovenstaande opsomming binnen het Besluit kleine herstellingen valt, mag van de huurder worden verwacht deze werkzaamheden uit te voeren. Ook al stelt het Besluit kleine herstellingen de huurder juridisch gezien verplicht de werkzaamheden uit te voeren, kunnen huurder en verhuurder besluiten deze uit te besteden. In dat geval kan de verhuurder de kosten die de werkzaamheden vragen, als servicekosten doorberekenen aan de huurder. Deze afspraak en de werkzaamheden die hieronder vallen en de kosten ervan, moeten in de verhuurovereenkomst worden opgenomen.
Gevolgen van het Besluit kleine herstellingen voor verhuurders
Met het Besluit kleine herstellingen worden de onderhoudswerkzaamheden van een woning tussen huurder en verhuurder verdeeld. Huurder zorgt voor klein onderhoud en repareert zelf aangebrachte schade. De verhuurder zorgt voor groot onderhoud. Geschillen die hieruit voortkomen kunnen aan de huurcommissie en aan de rechter worden voorgelegd. Voor een verhuurder betekent dit dat bij het niet nakomen van de verplichting, de huurder een klacht kan indienen. Middels een gebrekenbrief kan de verhuurder bewogen worden onderhoudswerkzaamheden te verrichten. Blijft de verhuurder in gebreke dan kan de huurder: zelf de werkzaamheden uitvoeren en doorberekenen, een klacht indienen bij de gemeente, de betalingen opschorten of een procedure bij de rechter starten.
Om de risico’s te voorkomen, is het verstandig om de verplichte onderhoudswerkzaamheden uit te voeren. Doet een verhuurder dat niet, dan komt het woongenot in het geding. Onderhoudswerkzaamheden die het woongenot beperken zijn onder andere: licht uitval door een defecte meterkast, tocht en koud door een defect verwarmingsketel. Het Besluit kleine herstellingen geeft daarom een opsomming van de werkzaamheden die, voor zover niet door huurder zelf kunnen worden uitgevoerd, verplicht door de verhuurder verricht moeten worden. Dat wil zeggen dat alle werkzaamheden die niet door de huurder kunnen worden uitgevoerd, doordat ze te duur of specialistische kennis vergen, door verhuurders verricht moeten worden. Te denken valt dan aan:
- Het vegen van kanalen voor afvoer en ventilatie.
- Het onderhouden en ontstoppen van het binnenriool en/of vuilstorter.
- Het onderhouden van gemeenschappelijke ruimte.
- Het onderhouden en wassen van kozijnen, buiten ramen en houtwerken.
- Ongedierte bestrijding.
- Het verwijderen van zwerfvuil en indien aanwezig graffiti.
- Het aanleggen van beerputten en septic-tanks.
Door niet expliciet aan te geven welke werkzaamheden verplicht door de verhuurder verricht moeten worden, laat het Besluit kleine herstellingen ruimte voor discussie over. Hierdoor kan een huurder altijd een klacht indienen over niet uitgevoerde werkzaamheden. Voor verhuurders betekent dit dat er voornamelijk naar de aard- en de kosten van de werkzaamheden gekeken moet worden. Vergen de werkzaamheden de specialistische kennis van een loodgieter of elektricien en staat het woongenot in het geding? Dan komen de werkzaamheden op rekening van de verhuurder. Het is daarom van belang om vóór het verhuren van de woning, samen met de huurder de woning na te lopen. Tijdens deze opname kan de staat van de woning worden besproken en in het verhuurcontract worden opgenomen, waarin ook afspraken over klein onderhoud in de vorm van servicekosten worden vermeld.
Zelf regelen of laten doen
Het Besluit kleine herstellingen verdeelt het onderhoud tussen huurder en verhuurder. Ontstaat er een onderhoudsconflict, dan kan de huurder een klacht indienen om de huur te laten opschorten of te verlagen. Bij het niet tijdig oplossen van de klacht, kan er financiële schade ontstaan: een gerechtelijke uitspraak is totdat de klachten zijn opgelost van kracht. Dit houdt in dat als de huur opgeschort of verlaagd wordt, de betalingsverplichting van de huurder niet van toepassing is. Pas nadat de klachten zijn opgelost, kan de verhuurder de betaling met terugwerkende kracht innen.
Door het niet tijdig reageren op klachten lopen verhuurders het risico op financiële schade. Verhuurders die zich bijvoorbeeld in het buitenland bevinden, hebben niet de mogelijkheid om de aard van de werkzaamheden goed in te schatten en snel te laten uitvoeren. Met als resultaat inkomstenderving.
Daarom is met HBhousing het verhuren en onderhouden van uw woning goed geregeld. Als verhuurmakelaar nemen wij het verhuren en beheren van uw woning volledig voor onze rekening. Voor u betekent dit dat u geen omkijken naar het verrichten van onderhoudswerkzaamheden heeft en op kosten- en tijd bespaart. Of het nu om commerciële, technische of administratieve beheer gaat, met HBhousing is alles goed geregeld. Neem voor meer informatie over het verhuren en beheren van uw woning contact met ons op.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/onderhoud-huurwoning
